Si te estás planteando construir tu propia vivienda unifamiliar, seguramente te asalten millones de preguntas.
Una de ellas, es ¿cuánto dinero me puede dar el banco para poder dar este paso?
Si transformamos esa pregunta en palabras financieras, lo que tendrías que preguntarle a un banco es ¿cuánto capital puedes darme con un préstamo autopromotor?.
Venga, te explicamos qué es y las claves que debes conocer si estás en ese punto.
¿Qué es un préstamo autopromotor y cómo funciona?
El préstamo autopromotor es una modalidad de financiación diseñada para quienes desean construir su propia vivienda. A diferencia de una hipoteca tradicional, donde el préstamo se concede para la compra de una vivienda ya terminada, este tipo de préstamo se entrega de forma progresiva, en distintas etapas, conforme avanza la construcción de la propiedad. Las cantidades que puedes obtener dependen del banco, del valor estimado del proyecto y, por supuesto, de tu capacidad financiera.
¿Cuáles son los requisitos para obtener una hipoteca autopromotor?
Para que el banco te conceda un préstamo autopromotor y determine cuánto puede financiar, es esencial presentar un proyecto de obra elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos. Este proyecto debe incluir todos los detalles técnicos y el presupuesto de ejecución material (PEM), que servirá a la entidad financiera para evaluar el riesgo y calcular el valor estimado de la construcción.
Además de cumplir con los requisitos de solvencia habituales en cualquier préstamo hipotecario, la hipoteca autopromotor exige cumplir una serie de condiciones específicas. Es necesario contar con un terreno urbanizable en propiedad, libre de cargas y debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad. También se deberá solicitar la licencia de construcción en el ayuntamiento correspondiente y contar con el certificado de eficiencia energética de la futura vivienda. Por último, deberás presentar un presupuesto de ejecución detallado, proporcionado por el arquitecto o por una empresa constructora, que contemple todos los costos del proyecto.
Cumplir con estas condiciones es fundamental para que el banco evalúe la viabilidad del préstamo y financie la construcción de tu vivienda.
¿Es posible obtener una hipoteca autopromotor sin tener un terreno?
Obtener una hipoteca autopromotor sin tener un terreno puede ser complicado, ya que la mayoría de los bancos requieren que ya dispongas del solar para financiar la construcción. Sin embargo, tienes algunas alternativas. Puedes intentar negociar un préstamo de autoconstrucción que cubra tanto la compra del terreno como la edificación de la vivienda, aunque las probabilidades de aprobación son bajas. Otra opción es solicitar una hipoteca separada para el terreno, aunque esto también es poco común. Si estas alternativas fallan, podrías considerar un préstamo personal para comprar el terreno, aunque tendrá un interés más alto.
¿Qué otros gastos debo tener en cuenta aparte del coste de construcción?
Los gastos relacionados con la construcción de una vivienda van más allá del trabajo de los técnicos y de la empresa constructora. Es crucial considerar también los impuestos municipales, como las tasas de construcción, así como los gastos de notaría y registro. Estos costos adicionales deben ser incluidos en tu planificación financiera, ya que el banco no siempre los contempla dentro del préstamo autopromotor.
De forma adicional, durante el proceso de construcción pueden surgir imprevistos que aumenten el coste total, como modificaciones en el proyecto original o problemas técnicos. Estos gastos adicionales podrían exigir que aportes más capital propio si el préstamo inicial no cubre estos desvíos. Es importante prever estos posibles extras para evitar sorpresas financieras a lo largo del proyecto.
¿Cómo funciona la hipoteca una vez concedida?
Al firmar la hipoteca, el banco te entregará un porcentaje inicial del importe del préstamo, que varía en función del banco. A medida que avanza la construcción, la dirección facultativa a cargo de la obra (arquitecto y aparejador) realizará certificaciones de los progresos y las enviará al banco. Con base en estas certificaciones, la entidad financiera liberará más fondos. Finalmente, al concluir la obra y certificar su finalización, recibirás el último pago, que generalmente representa entre el 10% y el 20% del préstamo total.
La hipoteca autopromotor es una opción financiera muy atractiva para quienes buscan construir una vivienda a medida. Sin embargo, para aprovechar al máximo esta modalidad de financiación, es esencial una planificación meticulosa y contar con un equipo técnico competente. Conocer a fondo los requisitos, presentar toda la documentación necesaria y no olvides considerar los gastos adicionales. Una preparación cuidadosa no solo facilita la obtención del préstamo, sino que también asegura una ejecución del proyecto más fluida y exitosa.
